Daň z prodeje nemovitosti: kdy se platí daň z příjmu a kdy je prodej osvobozen

Při prodeji bytu, domu nebo pozemku se prodávající často ptají, zda musí zaplatit daň z prodeje nemovitosti.
Ve skutečnosti se jedná o daň z příjmu z prodeje nemovitosti, která se řídí zákonem o daních z příjmů.

Dobrou zprávou je, že ve většině běžných případů lze splnit podmínky pro osvobození od daně z příjmu.
Rozhodující je zejména:
  • délka vlastnictví nemovitosti
  • skutečné bydlení v nemovitosti
  • případné využití peněz na nové bydlení
Podívejme se na základní pravidla, která by měl znát každý prodávající.
Kdy vzniká vlastnictví nemovitosti
Pro posouzení daně je důležité určit den nabytí nemovitosti, protože od něj se počítá doba vlastnictví.
  • pokud nemovitost získáte koupí nebo darováním, vlastnictví vzniká dnem podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Tento den je klíčový pro výpočet lhůty pro osvobození od daně.
  • u dědictví vzniká vlastnictví dnem úmrtí zůstavitele, nikoliv až ukončením dědického řízení.
  • například při restituci nebo vyvlastnění vzniká vlastnictví dnem uvedeným v rozhodnutí, případně dnem nabytí právní moci rozhodnutí.
  • při dražbě vzniká vlastnické právo okamžikem příklepu licitátora.
Osvobození od daně z prodeje nemovitosti
Zákon o daních z příjmů stanovuje několik situací, kdy je příjem z prodeje nemovitosti od daně z příjmu osvobozen.
  • Nejčastější situací je, kdy prodávající v nemovitosti skutečně bydlel alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Důležité je, že zákon nevyžaduje trvalý pobyt zapsaný v občanském průkazu. Rozhodující je reálné bydlení, které lze prokázat například:
  • smlouvami o dodávkách energií
  • poštou doručovanou na danou adresu
  • svědeckými výpověďmi
Pokud je tato podmínka splněna, příjem z prodeje je od daně osvobozen.
  • Další možností je osvobození v případě, kdy prodávající bydlel v nemovitosti méně než dva roky, ale peníze z prodeje použije na zajištění vlastní bytové potřeby.

Může jít například o:

  • koupi nového bytu nebo domu
  • výstavbu rodinného domu
  • rekonstrukci vlastního bydlení
  • splacení hypotéky na vlastní bydlení
V takovém případě lze rovněž uplatnit osvobození od daně z prodeje nemovitosti.
  • Pokud prodávající v nemovitosti nebydlel, může být příjem osvobozen podle doby vlastnictví nemovitosti. Platí dvě základní lhůty:
  • 5 let – u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020
  • 10 let – u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021
Pokud doba mezi nabytím a prodejem tuto lhůtu přesáhne, je příjem z prodeje od daně z příjmu osvobozen.
Pokud je nemovitost součástí společného jmění manželů, stačí, aby podmínky pro osvobození splnil alespoň jeden z manželů. Například pokud jeden z manželů v nemovitosti prokazatelně bydlel, může být příjem z prodeje osvobozen od daně.
Specifická situace nastává u nemovitostí, které byly zařazeny do obchodního majetku podnikatele.
Pokud byla nemovitost součástí podnikání, lze osvobození uplatnit až tehdy, když od jejího vyřazení z obchodního majetku uplynou alespoň 2 roky.
V opačném případě se příjem z prodeje zahrnuje do daňového základu.
Osvobození od daně se obvykle vztahuje nejen na samotný dům nebo byt, ale také na pozemky, které tvoří funkční celek se stavbou.
Typicky jde například o:
  • pozemek pod domem
  • zahradu
  • přilehlý dvůr
  • další parcelu užívanou společně s domem
Každý případ se však posuzuje individuálně.
Shrnutí, kdy se daň z prodeje nemovitosti neplatí:

Příjem z prodeje nemovitosti je od daně z příjmů osvobozen zejména v těchto situacích:
  • prodávající v nemovitosti bydlel alespoň 2 roky,
  • peníze z prodeje použije na nové vlastní bydlení,
  • nebo nemovitost vlastní déle než 5 či 10 let.
Každý prodej nemovitosti má však svá specifika. Proto je vhodné ještě před podpisem kupní smlouvy zjistit, zda bude prodej od daně osvobozen.

Upozornění
Informace uvedené v tomto článku mají pouze obecný informační charakter. Nejsem daňový poradce ani poskytovatel daňového poradenství a text nepředstavuje závazný výklad daňových předpisů.
Každý prodej nemovitosti má svá specifika a správné posouzení daňových dopadů může prodávajícím ušetřit značné finanční prostředky. Pokud zvažujete prodej bytu, domu nebo pozemku, je vhodné konkrétní situaci předem konzultovat s odborníkem, například s daňovým poradcem.
Současně platí, že správné nastavení prodeje nemovitosti – od přípravy nabídky až po právní a daňové souvislosti – může výrazně ovlivnit výslednou cenu i bezpečnost celé transakce.
Autor článku
Bc. Milan Mattanelli
realitní makléř a odhadce nemovitostí
V oblasti realit působím od roku 2001 a specializuji se zejména na prodej nemovitostí, odhady cen nemovitostí zejména pro dědictví a poradenství při realitních transakcích. Za více než dvě desetiletí praxe jsem se podílel na prodeji desítek nemovitostí a pomáhám klientům bezpečně projít celým procesem prodeje – od stanovení ceny až po podpis kupní smlouvy.
Na tomto blogu sdílím praktické zkušenosti z realitního trhu, které mohou pomoci prodávajícím i kupujícím lépe se orientovat v realitách, právních otázkách i daňových souvislostech.