Blog · Dědictví a prodej nemovitostí
Prodej zděděné nemovitosti – co si ujasnit, než ji nabídnete
Zdědili jste byt, rodinný dům nebo pozemek a uvažujete o prodeji? Ještě před stanovením nabídkové ceny si ujasněte, kdo o prodeji rozhoduje, jaké podklady máte k dispozici a kdy chcete nemovitost nabídnout. Pokud je dědiců více, doporučuji tyto otázky probrat společně před první návštěvou realitního makléře.
Bc. Milan Mattanelli · realitní makléř a odhadce nemovitostí
1. Ověřte, kdo nemovitost zdědil a v jakém podílu
Po skončení řízení o pozůstalosti si připravte pravomocné usnesení o dědictví a porovnejte je s aktuálním listem vlastnictví. Ověřte si, kdo je v katastru zapsaný jako vlastník, jak velké jsou jednotlivé podíly a zda na nemovitosti vázne například zástavní právo nebo věcné břemeno. Pokud zápis ještě neodpovídá usnesení, obraťte se na notáře, který pozůstalost vyřizoval.
Jestliže řízení ještě probíhá, můžete si mezitím dohledat dokumentaci a udělat si představu o ceně. Než se zavážete k rezervaci nebo sjednáte termín prodeje, ověřte si u notáře, jaké kroky můžete v průběhu řízení podniknout.
Nahlížení do katastru nemovitostí · ČÚZK – podklady pro zápis dědictví do katastru
2. Pokud je vás více, domluvte se na podmínkách prodeje
Pokud jste nemovitost zdědili společně a chcete ji prodat celou, domluvte se se všemi spoluvlastníky. Někdo může potřebovat peníze co nejdříve, jiný může chtít počkat nebo si nemovitost ponechat. Tyto představy je dobré znát dřív, než začnete jednat se zájemci.
Pokud se na prodeji shodnete, domluvte si předem tyto body.
- Kdy chcete nemovitost nabídnout a s jakou cenou začnete.
- Kdo bude komunikovat s makléřem a kdo zajistí přístup na prohlídky.
- Jak budete rozhodovat o nabídkách zájemců a o případné změně ceny.
- Kdo zajistí vyklizení a jak si rozdělíte náklady na přípravu prodeje.
Termín prodeje si ujasněte také podle toho, kdo nemovitost užívá. Pokud v bytě nebo domě někdo bydlí, ověřte si podmínky jeho užívání a včas proberte, jak budou probíhat prohlídky a kdy a v jakém stavu bude možné nemovitost předat kupujícímu.
3. Stanovte nabídkovou cenu podle současného trhu
Odhad pro dědické řízení vyjadřuje hodnotu nemovitosti k rozhodnému datu. Při návrhu nabídkové ceny vycházím z jejího současného stavu, lokality a cen srovnatelných nemovitostí, které se v okolí skutečně prodaly. Mezi oceněním pro dědictví a prodejem se může změnit stav nemovitosti i situace na trhu.
Představte si, že jste zdědili byt po rodičích a k prodeji se dostanete až o rok později. Pokud se mezitím v okolí prodalo několik podobných bytů, jejich prodejní ceny mi pomohou posoudit, zda cena uvedená pro dědické řízení odpovídá tomu, za kolik má smysl byt dnes nabídnout.
S ostatními vlastníky si také ujasněte, jak budete postupovat, pokud zájemce nabídne nižší cenu. Dřívější dohoda vám usnadní rozhodování ve chvíli, kdy kupující čeká na odpověď.
4. Připravte podklady a rozhodněte, co v nemovitosti zůstane
Při první návštěvě se dívám na stav nemovitosti a zjišťuji, jaké podklady k ní máte. U bytu pomůže půdorys, přehled měsíčních plateb a informace o plánovaných opravách domu. U rodinného domu je dobré dohledat stavební dokumentaci a zjistit, kdy a v jakém rozsahu proběhly přístavby nebo rekonstrukce, aktuální stav vůči zákresu staveb na katastru nemovitostí, atd. Pokud některé doklady chybějí, probereme, kde je můžeme dohledat a co bude potřeba ověřit.
Před focením si domluvte, které osobní věci si chcete ponechat, co odvezete a které vybavení zahrnete do nabídky. S větší rekonstrukcí bych počkal, dokud si neujasníte, zda se vám vložené peníze při prodeji mohou vrátit. Někdy pro přípravu nabídky stačí úklid a uvolnění prostoru.
5. Daň z příjmů si ověřte před prodejem
Při prodeji zděděné nemovitosti může pro osvobození příjmu od daně rozhodovat i to, jak dlouho ji vlastnil člověk, po kterém jste dědili. Pokud jste nemovitost zdědili po příbuzném v přímé linii, například po rodiči či prarodiči, nebo po manželovi či manželce, do časového testu se započítává také doba, po kterou měl zůstavitel nemovitost prokazatelně ve vlastnictví.
Při posouzení záleží na datu nabytí i na dalších okolnostech. Podmínky osvobození si proto ověřte s daňovým poradcem ještě před podpisem kupní smlouvy.
Zvažujete prodej zděděné nemovitosti?
Napište mi, o jakou nemovitost jde, kde se nachází a zda už řízení o pozůstalosti skončilo. Nezávazně probereme, jaké podklady máte, jak stanovit nabídkovou cenu a co si připravit před uvedením nemovitosti na trh.
Domluvit konzultaci k prodejiO autorovi
Bc. Milan Mattanelli je realitní makléř a odhadce nemovitostí. V realitách působí od roku 2001. Věnuje se prodeji nemovitostí, odhadům jejich cen zejména pro dědická řízení a poradenství při realitních transakcích.
Za svou praxi se podílel na prodeji nebo pronájmu stovek nemovitostí. Při prodeji provází klienty od stanovení nabídkové ceny až po podpis kupní smlouvy. Na blogu sdílí zkušenosti z realitní praxe a přibližuje právní, daňové a finanční souvislosti prodeje a koupě nemovitostí.
Upozornění pro čtenáře
Informace v tomto článku mají obecný informační charakter a nenahrazují individuální odborné poradenství, ocenění nemovitosti ani posouzení jejího technického stavu. Právní předpisy, postupy úřadů, tržní podmínky i technické požadavky se mohou měnit. Vhodnost popsaného postupu závisí na okolnostech vašeho případu a případně i na stavu konkrétní nemovitosti.
Před rozhodnutím nebo krokem, který může mít právní, daňové, finanční, technické či bezpečnostní důsledky, si ověřte aktuálnost informací a jejich použitelnost pro vaši situaci. Podle povahy věci se obraťte na příslušný úřad nebo kvalifikovaného odborníka. Pokud rozhodnutí závisí na technickém stavu nemovitosti, nechte jej odborně posoudit.